“Educazione finanziaria”: Cos’è un mutuo ipotecario e come funziona




Nell’ambito della pianificazione finanziaria di una famiglia non può certamente mancare la conoscenza del pilastro principale del credito bancario, ovvero il mutuo ipotecario, cui è dedicata questa puntata organizzata come una sorta di panoramica volta ad analizzare sotto molteplici aspetti questo importante strumento di finanziamento.

Il ricorso al mutuo ipotecario è assai diffuso nel nostro Paese poiché il suo principale utilizzo è rivolto ad operazioni immobiliari, la stragrande maggioranza delle quali per la compravendita della prima casa e delle relative pertinenze, ma anche per le seconde case, le ville, la casa al mare o in montagna.

Innanzitutto è bene precisare che le banche non “vendono” il mutuo bensì concedono credito, e per farlo il richiedente deve osservare precise condizioni e rispettare diversi parametri reddituali, patrimoniali e personali, in mancanza dei quali il mutuo non potrà essere erogato per evitare squilibri finanziari al richiedente, da un lato, e dall’altro, per evitare all’istituto di credito probabili incagli/sofferenze che, com’è noto, negli ultimi anni tanto danno hanno arrecato al sistema bancario nazionale.

Ma andiamo con ordine. In primo luogo i mutui possono essere classificati in base alla loro destinazione in: mutui per acquisto, per ristrutturazione/completamento e per acquisto più ristrutturazione/completamento.

Considerato che per l’erogazione del mutuo le banche iscrivono in loro favore ipoteca di primo grado sugli immobili per cui si chiede il finanziamento, i mutui sono appunto definiti ipotecari. Tralascio di dilungarmi sulla forma di mutuo “chirografario” poiché trattasi di un forma di finanziamento non adatta al segmento di clientela retail e, in ogni caso, poco diffusa.

Dal punto di vista della durata del finanziamento, sul panorama bancario è ormai pressoché consolidata e fissata fra un minimo di 10 ed un massimo di 30/35 anni, per mutuo acquisto, e 20/25 per mutuo ristrutturazione/completamento. Anche per gli importi da finanziare esiste un minimo, compreso fra 25/35 mila euro, mentre il massimo finanziabile deriva dal rapporto rata/reddito del richiedente e dal LTV (Loan to Value) ovvero dal rapporto fra l’importo da finanziare ed il valore dell’immobile, solitamente fissato all’80%, ma alcuni istituti di credito si spingono a finanziare fino al 90-100% per talune particolari categorie di clienti come, ad esempio, le giovani coppie che intendono acquistare la loro prima casa.

Altra importante opzione da segnalare è il “costo” del mutuo, ovvero il tasso che potrà essere, a scelta del mutuatario, ad interesse fisso, variabile o misto. La scelta del tasso deve essere ben ponderata in fase di trattativa poiché la principale voce di costo del mutuo è, appunto, il saggio di interesse concordato con l’istituto finanziatore da cui deriva la rata periodica (mensile, semestrale o annuale) che potrà essere variabile o costante.

Ritengo importante evidenziare che l’articolo 8 del decreto legge n.7 del 31 gennaio 2007 (meglio noto come decreto Bersani) ha introdotto la portabilità del mutuo, ovvero una procedura che consente di surrogare il mutuo rivolgendosi ad una banca diversa dall’originario mutuante in corso presso altra banca e, cosa molto interessante, senza costi ed oneri in capo al mutuatario. In tal modo il legislatore ha inteso tutelare le famiglie che si dovessero trovare in particolari situazioni con mutui non più adeguati alle condizioni di mercato o comunque con una rata difficilmente sopportabile.

Prima di passare alle riflessioni sull’impatto di un mutuo nella situazione economico-finanziaria di un nucleo familiare con un mutuo in corso di ammortamento, ritengo doverosa una riflessione su un aspetto che molto spesso viene considerato un mero “onere aggiuntivo”: la protezione del mutuo.

Mi preme infatti sottolineare che sebbene non sia obbligatorio stipulare la polizza assicurativa di protezione del mutuo, i richiedenti il mutuo debbono valutare attentamente ed essere consapevoli dei rischi che si assumono nel caso decidano di non proteggere il loro patrimonio e mettere al sicuro la famiglia in caso di eventi imprevedibili. Addirittura, se a richiedere il mutuo è il capofamiglia monoreddito, magari lavoratore autonomo, libero professionista, piccolo imprenditore o dipendente di azienda privata, stipulare una polizza che lo garantisca in caso di gravi infortuni, malattie o grandi interventi chirurgici e, per talune categorie, in caso di perdita del posto di lavoro, la stipula della polizza di protezione diventa assolutamente indispensabile.
<pre>Dal punto di vista finanziario, il mutuatario deve aver ben chiaro ed essere pienamente consapevole che stipulare un mutuo vuol dire assumersi un fortissimo impegno in base al quale dovrà onorare il pagamento di ogni singola rata, alla scadenza prevista, per tutta la durata del mutuo per cui, prima che sia la banca a calcolare il rapporto rata/reddito, deve esso stesso fare un preventivo esame del proprio stile di vita e quello della sua famiglia per capire se, concretamente e realisticamente, potrà sopportare il peso finanziario che comporta la rata del mutuo, al fine di evitare di trovarsi, negli anni, in spiacevoli situazioni di tensione finanziaria in conseguenza delle quali potrebbe essere messo a repentaglio il patrimonio costruito con i sacrifici di una vita.

antonioprestia66@gmail.com</pre>