di Giosué Graci – Giuridicamente parlando, si ha condominio quando, in qualsiasi immobile o complesso di immobili, coesistono da un canto le unità immobiliari che formano oggetto di proprietà privata (appartamenti, magazzini), e dall’altro tutte quelle strutture, opere, servizi che svolgono funzioni complementari alle proprietà private (scale, ascensori, lastrico solare, cortile), e che rientrano nella proprietà comune ed indivisa fra tutti i condomini.
La dottrina e la giurisprudenza sono stati concordi nel definirlo in passato come un “ente di gestione” (Cassazione, sentenza 2363/2012) cioè un complesso di beni gestiti da un rappresentante dei condomini, l’amministratore.
Più di recente, anche a seguito della riforma normativa intervenuta nel 2012, è maggioritaria la definizione di “soggetto di diritto autonomo” (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza del 18 settembre 2014, n. 19663).
Cioè, si tratta di un soggetto privo di personalità giuridica, ancora non riconosciuta dal Legislatore, che non ha una responsabilità propria e distinta da quella dei singoli condomini per le obbligazioni condominiali.
Ma, il passo avanti compiuto dalla legge n.220/2012 è stato il riconoscimento di un patrimonio comune (il conto corrente condominiale), ormai obbligatorio, che gli consente di avere un autonomia patrimoniale, tenuto conto che ogni movimento intestato al condominio (incassi delle quote condominiali e pagamenti delle spese per la conservazione e la manutenzione dello stabile e delle parti comuni) deve necessariamente essere registrato e tracciato sul conto corrente.
Ma questo lo rende liberamente aggredibile dai creditori del condominio per fatture non pagate (ditte fornitrici di servizi esterni, ditte appaltatrici) o per titoli giudiziali (risarcimento danni).
La pignorabilità del c/c condominiale è stata riconosciuta dalla dottrina e dalla giurisprudenza ormai ricorrente, che dopo vari cambi di orientamento, si è consolidata sul concetto di solidarietà sussidiaria (Tribunale di Ascoli Piceno sent. del 26 novembre 2015;Trib. Milano, sent. del 27.05.2014; Trib. di Reggio Emilia, sent. del 16 maggio 2014).
Pertanto, i creditori possono liberamente pignorare il c/c e solamente in caso di incapienza, potranno rivolgersi ai condomini, prima i morosi e poi tutti gli altri, facendo valere la loro responsabilità parziaria, cioè pro-quota.
Questa rubrica è curata dall’ARAI – Associazione Amministratori Condominiali, associazione di categoria che, ad Agrigento, s’impone come il punto di riferimento privilegiato per quanti, fra coloro che esercitano o aspirano ad esercitare la professione di amministratori di condominio, intendano distinguersi per il possesso di competenze e professionalità, attraverso la disponibilità degli strumenti di carattere legale, tecnico e fiscale per la proficua risoluzione delle oramai complesse problematiche di natura condominiale.
Negli ultimi anni, in particolare, nella sede provinciale di Agrigento, s’è data fruttuosa attuazione ai moventi associativi volti, in via prioritaria, alla tutela degli amministratori ed alla loro crescita professionale. Con, in particolare, l’organizzazione di 3 corsi di formazione, ormai obbligatori per l’esercizio professionale, che annualmente hanno rilasciato gli attestati per l’apertura di uno studio condominiale; nonché, convegni di aggiornamento in partnership con consulenti e professionisti competenti nei vari settori che interessano la materia condominiale.
L’ARAI si è poi spinta oltre, con l’intento di fornire gli stessi strumenti in favore dei condomini, con l’introduzione dello Sportello cittadino del condominio, già attivo ad Agrigento nella via Garibaldi, col quale, attraverso la presenza dei professionisti esperti del settore, offre pronte soluzioni ed indicazioni al comune cittadino che si trovasse ad affrontare un problema condominiale. A breve verrà inaugurato un analogo Sportello ad Aragona, ed è già programmata l’apertura dei medesimi servizi anche in altri centri della provincia.
Da ultimo, l’Associazione, che nella sede provinciale di Agrigento vanta l’appartenenza di ben oltre 50 amministratori condominiali, avvia, a partire da oggi, un servizio di informazione online sulle tematiche condominiali, attraverso la pubblicazione, a cadenza settimanale, di articoli confacenti la materia condominiale e la gestione immobiliare. Il tutto, ancora una volta, per offrire ai professionisti del settore ed alla comune cittadinanza, competenze sempre più qualificate sulle questioni relative alla gestione di un condominio.
Il responsabile provinciale è il geometra Pasquale Palumbo (Cell. 338 6380480)
